近日，山東省濟南的一位老百姓咨詢律師說，年前開始，村里就有人不斷傳出要拆遷了，可是一直沒有實際開展拆遷工作，直到去年年末的時候，村里張貼了土地征收預(yù)公告才確定，其的房屋也在拆遷范圍內(nèi)。據(jù)這位當事人的闡述，其在該村有一處合法宅基地，由于臨近路邊，所以就把其中一間屋子用來經(jīng)營了。

　　房屋被拆遷后，聽相關(guān)部門的工作人員說，這一間房屋會按住宅性質(zhì)進行補償，不會按照經(jīng)營性用房進行補償，而且其也查看了補償標準，但是補償標準特別的低，但最主要的是，其用來經(jīng)營的房屋如果按照住宅進行補償?shù)脑挘秋@然是不合理的，據(jù)這位當事人所反映的來看，其不僅辦理了營業(yè)執(zhí)照，而且還一直依法納稅，所以其認為應(yīng)當要按經(jīng)營性用房給予補償。

　　實踐中，類似于這樣的情況非常多，在集體土地征收中，我們經(jīng)常能遇見征收范圍內(nèi)的房屋不僅僅只是住宅，有的還是加工廠、養(yǎng)殖場以及小商鋪，小商店這種經(jīng)營性用房。那么，在集體土地征收中，對于這種將原本是住宅的房屋改為經(jīng)營性用房的，應(yīng)當要如何補償呢？

　　首先，在知道怎么補償之前，我們需要先對此類房屋的性質(zhì)進行認定，那么，如何認定這類房屋性質(zhì)呢？根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》中的規(guī)定，對拆遷范圍之內(nèi)的，產(chǎn)權(quán)為住宅，但是已經(jīng)依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的手續(xù)，各地應(yīng)當根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限以及納稅等實際情況給予適當?shù)难a償。

　　從上述的法律法規(guī)中我們可以看到，如果征收范圍內(nèi)的房屋原本是住宅，后來因位置比較好，又改成商用房的，即用來經(jīng)營生產(chǎn)，此時，如果已經(jīng)取得了營業(yè)執(zhí)照，同時也有依法納稅的話，那么該房屋則是可以認定為住改商房屋的，在拆遷時也需要按照經(jīng)營性用房給予被征收人補償。

　　實踐中，倘若有征收方以是將住宅改變經(jīng)營性用房為由，以住宅性質(zhì)給予被征收人補償?shù)脑挘窃瓌t上來說則是不合理的，這很有可能是相關(guān)部門為了降低征收成本而使出的招數(shù)，作為被征收人，在此時，一定要對相關(guān)部門的話進行分析了，千萬不要信以為真，只要堅信自己有依法納稅，且有營業(yè)執(zhí)照，那么，我們可以先拒絕相關(guān)部門提出的要求，也盡量不要在補償安置協(xié)議上面簽字，避免讓自己有所損失。

　　那么，對于住宅商的補償標準是怎樣的呢？

　　在了解了住宅商應(yīng)該以什么性質(zhì)進行補償以后，我們再來了解一下，集體土地征收中的住改商都是怎么補償?shù)模垦a償標準是什么？下面我們就結(jié)合《張家界市集體土地征收及其房屋拆遷補償安置辦法》中的規(guī)定來看一下

　　根據(jù)該《補償安置辦法》中的規(guī)定，拆遷集體企業(yè)經(jīng)營性房屋，按本辦法房屋拆遷補償標準增加35%補償。

　　拆遷個人生產(chǎn)、經(jīng)營用房的，有經(jīng)營現(xiàn)狀且已依法取得營業(yè)執(zhí)照，照章納稅并連續(xù)經(jīng)營3年以上的房屋的征收，按本辦法房屋拆遷補償標準增加25%補償。

　　而對于住改商停產(chǎn)停業(yè)費、搬遷費等相關(guān)費用的標準，該《補償安置辦法》中規(guī)定，拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)當支付停產(chǎn)、停業(yè)補助費。房屋產(chǎn)權(quán)人和使用權(quán)人不是同一人的，停產(chǎn)、停業(yè)補助費支付給房屋使用權(quán)人。停產(chǎn)、停業(yè)補助費的標準為每月按照被征收房屋補償額（主體+裝飾裝修）的7‰給予補助。停產(chǎn)、停業(yè)期限，按照實際停產(chǎn)、停業(yè)的月數(shù)計算確定。

　　凱諾律師最后需要提醒大家，關(guān)于住改商的拆遷補償標準以及其他各項補償費的標準，每個地方都是不一樣的，我們上面所說到的，也只是一個參考標準，對于具體是多少，且被征收人又能拿到多少，都需要結(jié)合實際的情況來確定。

　　總之，集體土地征收關(guān)系著被征收人的利益，集體土地征收中的房屋性質(zhì)是什么更是影響著廣大被征收人的利益，所以，當這類房屋遇上拆遷時，廣大被征收人首先要弄清楚自家房屋的性質(zhì)是什么，如果有營業(yè)執(zhí)照，且正常經(jīng)營，有依法納稅，那么即使是后來改為經(jīng)營性用房的，也需要按照經(jīng)營性用房給予自己補償，實踐中，相關(guān)部門要是以住宅性質(zhì)對自己補償，那就侵害了被征收人的合法權(quán)益，被征收人可能及時地咨詢專業(yè)律師，并在專業(yè)律師的幫助下，啟動法律程序依法維護自己的權(quán)益。

　　北京市凱諾律師事務(wù)所，擁有一支專注于以“征地拆遷案件”為主的行政訴訟律師團隊。由執(zhí)業(yè)二十余年的賈啟華主任律師領(lǐng)銜，代理業(yè)務(wù)遍及北京、福建、黑龍江、安徽、廣東、廣西、天津、河北、河南、山東、湖北、湖南、浙江、江蘇、四川、內(nèi)蒙古、吉林、遼寧、新疆等30個省、自治區(qū)、直轄市。

　　作為專項從事不動產(chǎn)征收和行政訴訟領(lǐng)域法律服務(wù)的專業(yè)機構(gòu)，凱諾團隊始終以維護民眾最基本的生存居住權(quán)和建立“和諧社會”為終極服務(wù)方向，始終秉承“專心做事，誠信做人”的執(zhí)業(yè)信條，為社會提供更高水平的法律服務(wù)，用不斷的成功回報全國各地所有凱諾客戶的信任和托付!